Ihre Rechte und Pflichten als Mieter und Vermieter

Zugang zu Gewerberäumen

Zum vertragsgemäßen Gebrauch von Gewerberäumen gehört, daß die Hauseingangstür zu den gewerblichen Geschäftszeiten offen ist und dem Kunden nicht erst durch Klingeln, Schließanlage  und ähnl.  Zutritt gewährt werden muß. Die gebotene Abwägung  führt bei Vermietung von Gewerberäumen, dazu, das diese dem Publikumsverkehr leicht zugänglich sind und den Kunden möglichst ungehinderter ZUgang zum Gewerbebetrieb gewahrt wird. Dies gilt auch bei gemischter Nutzung des Hauses. Überhöhte Sicherheitsbedürfnisse oder der reine Wunsch anderer Mieter reicht für Beschränkungen nicht aus.

LG Itzehoe, Urteil vom 09.07.2009, Az: 7 0 191/08

Terrassen- und Balkonflächen

Die Anrechnung von Terrassen- und Balkonflächen ist immer noch unsicher. Maßgebend ist, ob der Mietvertrag eine Regelung enthält. Ist dies nicht der Fall, gilt für Verträge, die ab 2004 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung. Danach dürfen 25 % der Terrassen- oder Balkonfläche angesetzt werden. Für ältere Verträge gilt die II. Berechnungsverordnung, welche 50 % Anrechnung zuläßt.

Ausnahme: im Mietvertrag steht eine abweichende Vereinbarung, - die aber wohl nur bei einer Indidvidualabrede wirksam sein dürfte, also nicht im Kleingedruckten der üblichen Formulare stehen darf - oder, wenn am Ort der Mietsache etwas anderes üblich ist. BGH,  Urteil vom 29.04.09, Az: VIII ZR 86/08.

Flächenabweichungen von mehr als 10% der vereinbarten Mietfläche berechtigen zur Mietkürzung und Rückforderung der anteiligen Miete. ( BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03; VIII ZR 192/03) 

Schimmelbildung

Schimmelbildung in der Mietwohnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten, weil Mieter und Vermieter über die Ursache unterschiedlicher Meinung sind.

Schimmelbildung gefährdet die Gesundheit. Eine Sanierung ist aufwendig und teuer. Es stellt sich daher die Frage, ob die Schimmelbildung die Folge einer falschen Nutzung des Bewohners ist oder ob Baumängel die Ursache sind.

Falsche Nutzung sind z. B. unzureichende Lüftung oder Beheizung der Wohnung, was in den Risikobereich des Mieters fällt.

Baumängel können Kältebrücken sein oder falsche Dämmung der Außenwände, die bei zweistelligen Minusgraden versagen.

Auch der Einbau von Isolierfenstern kann Schimmel zur Folge haben. Der Vermieter muß den Mieter darauf hinweisen, daß er sein Lüftungs- und Heizungsverhalten ändern muß. Tut der Vermieter dies nicht, muß der Mieter nicht von sich aus Überlegungen dazu anstellen ( LG Manheim, Az: 31 S 14459/06).

Auch falsche Möblierung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter.

Ohne eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter kein Recht, Vorschriften zur Aufstellung von Möbeln zu machen.

Mietwohnungen müssen bauphysikalisch so beschaffen sein, daß sich an Außenwänden auch bei einem geringen Wandabstand keine Feuchtigkeit bilden darf.

Entsteht durch die Schimmelbildung an den Möbeln des Mieters Schaden, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (LG Mannheim, Az: 4 S 62/06).

Renovierungsklausel

In Formularverträgen sind sowohl bei Wohnungsmietverträgen als auch bei Gewerbemietverträgen generelle Renovierungsklauseln bei Beendigung des Mietvertrages unwirksam, wenn die Renovierungspflicht auch während des Mietverhältnisses beim Mieter liegt. Durch solche Klauseln  wird der Mieter  unangemessen  benachteiligt.

Stellplätze in Scheune

Der Vermieter hatte Fahrzeugstellplätze in seiner Scheune vemietet. Bbei einer vom Vermieter durchgeführten Fahrzeugreparatur kam es zu einem Brand, der Mieterfahrzeuge beschädigte.  Der Vermieter haftet wegen Verletzungn der Verkehrssicherungspflicht ( BGH, Urteil vom 22.02.2008, Az: XII ZR 148/06).

Hundebellen

Das Bellen eines Hundes in der Nachbarwohnung ist in der Regel hinzunehmen, ebenso wie Schritte, Rauschen von Duschen und Toiletten. Damit muß ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus rechnen. Nur dann, wenn der Hund regelmäßig und lange bellt, kann darin ein Mangel liegen. Die Beweislast liegt beim sich gestört fühlenden Nachbarn. Im konkreten Fall wurde die Klage wegen des fehlenden Beweises abgewiesen ( AG Hamburg, Az: 49 C 165/05).

Kündigung bei verspäteter Mietzahlung durch das Sozialamt

Trägt das Sozialamt die Miete, zahlt aber zu spät, kann der Vermieter deswegen nicht

kündigen. Dem Mieter ist das Verhalten des Amtes nicht zuzurechnen.

BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09

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