Ihre Rechte und Pflichten als Mieter und Vermieter

Änderungen im Mietrecht – was Vermieter und Mieter wissen müssen

 

Zum 1. Mai 2013 treten folgenden Gesetzesänderungen in Kraft:

 

 

  •  Der Mieter hat bei energetischen Sanierungen und Modernisierungen während der ersten drei Monate kein Recht zur Mietminderung.

 

  • Die Gerichte sind zukünftig verpflichtet, Räumungsprozesse beschleunigt durchzuführen. Weil der Vermieter bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses, z.B. bei Zahlungsrückstand, nicht zur eigenmächtigen Räumung berechtigt ist, soll durch eine Beschleunigung des Gerichtsverfahrens der finanzielle Schaden des Vermieters begrenzt werden.
           
  • Während des Rechtsstreits kann der Vermieter beantragen, dass der Mieter für die Mieten und Nutzungsentgelte bis zum endgültigen Urteil eine Sicherheit stellt, z.B. durch Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung von Geld bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes.                                                           
  • Unter bestimmten Umständen droht dem Mieter sogar die Räumung per einstweiliger Verfügung, obwohl der Räumungsprozess noch nicht beendet ist.                                                                                                                   
  •  Ferner können Personen, die nicht Mieter sind, aber mit in der Mietwohnung wohnen und dem Vermieter unbekannt sind, aufgrund einer einstweiligen Verfügung aus der Wohnung entfernt werden. Voraussetzung hierfür ist ein vollstreckbares Räumungsurteil gegen den Mieter.

 

Die neue Regelung birgt für Vermieter und Mieter Risiken. Der Vermieter kann sich u. U. schadensersatzpflichtig machen. Der Mieter wird häufig vorzeitig aus der Wohnung entfernt werden können.

 

  • Zu den neuen Regelungen gehört auch, dass zukünftig in bestimmten Gebieten die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf 15 % begrenzt ist. Einzelheiten hierzu müssen die Bundesländer regeln.
  •  Außerdem kann der Vermieter ab dem 1. Juli 2013 den Wärmelieferanten wechseln, ohne seine Mieter um Erlaubnis zu fragen. Voraussetzung ist aber, dass sich dadurch die Wärmelieferung für den Mieter nicht verteuert.

 

 

Interessante Urteile im Mietrecht hat auch der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit erlassen.

 

 

  • Z.B. kann der Vermieter auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn dieser Eigenbedarf bei Vertragsschluss noch nicht absehbar war (BGH VIII ZR 233/12);

 

  • Gewerblicher Musikunterricht darf in einer Mietwohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt werden. Andernfalls droht die Kündigung (BGH VIII ZR 213/12).

 

  • Das häufig in Mietverträgen enthaltene strikte Verbot von Tierhaltung ist unwirksam. Es ist in jedem Einzelfall zwischen den Interessen des Mieters an der Tierhaltung und den Interessen der anderen Hausbewohner und Nachbarn abzuwägen (BGH VIII ZR 168/12).

 

Zugang zu Gewerberäumen

Zum vertragsgemäßen Gebrauch von Gewerberäumen gehört, daß die Hauseingangstür zu den gewerblichen Geschäftszeiten offen ist und dem Kunden nicht erst durch Klingeln, Schließanlage und ähnl. Zutritt gewährt werden muß. Die gebotene Abwägung führt bei Vermietung von Gewerberäumen dazu, dass diese dem Publikumsverkehr leicht zugänglich sind und den Kunden möglichst ungehinderter Zugang zum Gewerbebetrieb gewährt wird. Dies gilt auch bei gemischter Nutzung des Hauses. Überhöhte Sicherheitsbedürfnisse oder der reine Wunsch anderer Mieter reicht für Beschränkungen nicht aus.

LG Itzehoe, Urteil vom 09.07.2009, Az: 7 0 191/08

 

 

Terrassen- und Balkonflächen

 

Die Anrechnung von Terrassenflächen und Balkonflächen ist immer noch unsicher. Maßgebend ist, ob der Mietvertrag eine Regelung enthält. Ist dies nicht der Fall, gilt für Verträge, die ab 2004 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung. Danach dürfen 25 % der Terrassenfläche oder Balkonfläche angesetzt werden. Für ältere Verträge gilt die II. Berechnungsverordnung, welche 50 % Anrechnung zuläßt.

 

Ausnahme: im Mietvertrag steht eine abweichende Vereinbarung, - die aber wohl nur bei einer Indidvidualabrede wirksam sein dürfte, also nicht im Kleingedruckten der üblichen Formulare stehen darf - oder, wenn am Ort der Mietsache etwas anderes üblich ist. BGH,  Urteil vom 29.04.09, Az: VIII ZR 86/08.

 

Flächenabweichungen von mehr als 10% der vereinbarten Mietfläche berechtigen zur Mietkürzung und Rückforderung der anteiligen Miete. ( BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03; VIII ZR 192/03) 

 

 

Schimmelbildung

 

Schimmelbildung in der Mietwohnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten, weil Mieter und Vermieter über die Ursache unterschiedlicher Meinung sind.

 

Schimmelbildung gefährdet die Gesundheit. Eine Sanierung ist aufwendig und teuer. Es stellt sich daher die Frage, ob die Schimmelbildung die Folge einer falschen Nutzung des Bewohners ist oder ob Baumängel die Ursache sind.

 

Falsche Nutzung sind z. B. unzureichende Lüftung oder Beheizung der Wohnung, was in den Risikobereich des Mieters fällt.

 

Baumängel können Kältebrücken sein oder falsche Dämmung der Außenwände, die bei zweistelligen Minusgraden versagen.

Auch der Einbau von Isolierfenstern kann Schimmel zur Folge haben. Der Vermieter muß den Mieter darauf hinweisen, daß er sein Lüftungsverhalten und seine Heizungsgewohnheiten ändern muß. Tut der Vermieter dies nicht, muß der Mieter nicht von sich aus Überlegungen dazu anstellen ( LG Manheim, Az: 31 S 14459/06).

 

 

Auch falsche Möblierung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter.

 

Ohne eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter kein Recht, Vorschriften zur Aufstellung von Möbeln zu machen.

Mietwohnungen müssen bauphysikalisch so beschaffen sein, daß sich an Außenwänden auch bei einem geringen Wandabstand keine Feuchtigkeit bilden darf.

 

Entsteht durch die Schimmelbildung an den Möbeln des Mieters Schaden, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (LG Mannheim, Az: 4 S 62/06).

 

 

 

Renovierungsklausel

In Formularverträgen sind sowohl bei Wohnungsmietverträgen als auch bei Gewerbemietverträgen generelle Renovierungsklauseln bei Beendigung des Mietvertrages unwirksam, wenn die Renovierungspflicht auch während des Mietverhältnisses beim Mieter liegt. Durch solche Klauseln  wird der Mieter  unangemessen  benachteiligt.

 

 

Stellplätze in Scheune

 

Der Vermieter hatte Fahrzeugstellplätze in seiner Scheune vermietet. Bei einer vom Vermieter durchgeführten Fahrzeugreparatur kam es zu einem Brand, der Mieterfahrzeuge beschädigte.  Der Vermieter haftet wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (BGH, Urteil vom 22.02.2008, Az: XII ZR 148/06).

 

 

Hundebellen

 

Das Bellen eines Hundes in der Nachbarwohnung ist in der Regel hinzunehmen, ebenso wie Schritte, Rauschen von Duschen und Toiletten. Damit muß ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus rechnen. Nur dann, wenn der Hund regelmäßig und lange bellt, kann darin ein Mangel liegen. Die Beweislast liegt beim sich gestört fühlenden Nachbarn. Im konkreten Fall wurde die Klage wegen des fehlenden Beweises abgewiesen (AG Hamburg, Az: 49 C 165/05).

 

Kündigung bei verspäteter Mietzahlung durch das Sozialamt

Trägt das Sozialamt die Miete, zahlt aber zu spät, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen. Dem Mieter ist das Verhalten des Amtes nicht zuzurechnen.

BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09

 

Petra Hildebrand-Blume

Rechtsanwaltskanzlei

Bahnhofstrasse 34

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